전입신고 확정일자 대항력 우선변제권 갖추기 위한 세입자의 필수

월세의 경우야 보증금이 얼마 되지 않아서 일단 전입신고만 해 둔다고 해도 커다란 문제가 되지 않을 수도 있겠지만 전세의 경우에는 최소 몇천에서 많게는 억대가 훌쩍 넘어가는 경우도 많기에 주거용 주택이나 아파트에 전세로 들어가게 되는 경우에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두는 절차를 거쳐야 합니다.

요즘에는 인터넷으로도 전입신고는 간단하게 할 수가 있고 2015년 7월경 부터는 확정일자도 인터넷을 통해서 바로 등록을 할 수 있다고 하더군요.

그러면 왜 전입신고와 확정일자를 받아 두는 것이 중요한지를 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 전입신고와 확정일자의 중요성

전입신고와 확정일자를 받아 두는 이유는 제3자에 대한 대항력과 채권의 우선변제권을 가지기 위한 이유 입니다.

원래 민법상에서는 임차권이라고 하는 것을 등기를 해야지만 제대로 된 제3자에 대해서 대항력을 갖출 수가 있었는데 힘이 없는 세입자가 집 주인에게 게 세들어 살 집에다가 임차권 등기를 설정해 달라고 하면 잘 안해주니 세입자를 보호하기 위한 법으로 '주택임대차보호법'이라고 하는 특별법을 만들어서 전입신고와 확정일자를 받게 되면 임차권 등기설정을 한 것과 같은 효력을 부여해 주게 된 것입니다.

법률 용어인 대항력이라고 하는 것은 쉽게 풀이를 하자면 현재 내가 가지고 있는 권리를 제3자에게도 주장을 할 수가 있다는 의미 입니다.

▷ 전입신고

전입신고라고 하는 것은 쉽게 말하면 내가 살고 있는 주소지를 임차를 한 곳으로 옮겼다고 관할 동사무소 등에 가서 옮겼다고 신고를 하는 것입니다.

물론 그 곳에서 실제 거주를 하고 살아야 하는 것이구요.

이렇게 하면 제3자에 대한 임차권의 대항력을 갖추게 됩니다.

예를 들어서 내가 어떤 집에 전세계약을 했는데 집주인이 중간에 바뀌게 되면 바뀐 집주인이 나보고 주인 바뀌었으니 나가라고 한다면 큰 문제가 발생이 될 겁니다.

이때는 전입신고를 해 두었기 때문에 새로운 집 주인에 대해서도 법적으로 보호를 받는 임차권을 주장할 수가 있다는 것입니다.

아울러 전입신고를 해 두면 최우선 변제권이 부여가 됩니다.

예를 들어서 집이 경매가 될 경우에 최소한의 금액은 돌려 받을 수가 있다는 것이죠.

그러나 이것은 소액임차인을 위한 법으로 해당이 잘 안되는 경우가 많습니다.  요즘에 서울에 전세집이 9천 500만원 이하가 별로 없고 광역시에 6천만원짜리 전세집이 얼마나 될지 모르겠으나 거의 없는 것으로 알고 있습니다.

아울러 서울특별시의 경우 3천 200만원까지 최우선 변제를 받을 수가 있고 그 밖의 지역은 최대 2천 700만원~1천 500만원 사이로 최우선 변제를 받을 수가 있습니다.

최우선 변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 금액의 경우는 요즘의 전세가 현실과는 너무 동떨어져 있는 듯 해서 '주택임대차보호법'의 실효성이 상당히 떨어지는 것이 아닌가 합니다.

현재는 전입신고를 하는 주된 목적은 임차료에 대한 최우선 변제권을 갖는다기 보다는 새로운 집주인에 대해서 임차권을 주장할 수 있는데 그 목적이 있다고 봐야 할 듯 합니다.

▷ 확정일자의 중요성

확정일자라고 하는 혹여 집이 경매로 넘어가게 될 경우 선순위 채권을 갖기 위함 입니다.

단 주의해야 할 사항은 전입신고를 하여 대항력을 갖춰야 하는 것은 필수 사항이기 때문에 만약 1월 1일 전입신고를 하고 확정일자를 1월 1일 받았다면 우선변제권을 갖추게 되지만 예를 들어 전입신고를 하지 않은 상태로 확정일자만 받았다고 한다면 우선변제권을 갖출수가 없다는 것을 반드시 알아 두셔야 합니다.

전입신고와 확정일자 까지 받아서 우선변제의 효력을 갖추게 되면 이후의 날짜로 부터 근저당이 설정이 되거나 혹은 압류가 들어오게 되어도 모두 후 순위가 되기 때문에 내가 우선적으로 모든 임차료를 다 변제를 받고 난 이후에 남는 돈이 있다면 나머지 순서에 따라서 채권을 변제받게 된다는 것입니다.

※ 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않았으나 부득이 이사를 가야 하는 경우

이때에는 집 주인의 동의를 구하지 않아도 임차권 설정을 할 수가 있게 됩니다.

현행 '주택임대차보호법 3조의 3'에서는 다음과 같이 명시를 하고 있습니다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

따라서 부득이 하게 집을 비워야 할 경우에는 반드시 임차권 등기명령 신청을 해 두고 이사를 가셔야 합니다.

이상 전입신고, 확정일자에 관한 사항을 살펴 보았는데요. 이 두가지 사항은 전세등을 구해서 이사를 가는 즉시 해야 할 사항이며 절대로 게으름을 피워서는 안되는 매우 중요한 사항임을 반드시 명심해 두셨으면 합니다.