부동산소송과 부동산소송비용에 관해 알아보기

부동산소송비용 나혼자 저렴하게 진행 할 수가 있을까?

각 가정마다 가장 큰 재산이 되고 있는 것이 아마도 본인이 소유하고 있는 부동산 즉 집 혹은 토지가 아닐까 합니다.

따라서 부동산이 관련되면 나의집과 내가 가지고 있는 토지에 대해서 소송을 하는 부분 이기 때문에 민사소송, 형사소송 보다 조금 더 신중하고, 어려운 소송이라는 생각이 듭니다.  가령 집을 샀는데 심각한 하자가 발생을 했다거나 혹은 명의이전이 제대로 이루어지지 않은 경우 또는 계약상에 문제가 발생하는 경우 등 다양한 원인들이 있을 것입니다.

그럼 그 내용들을 우선 자세히 한번 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 부동산 분쟁의 원인에는 어떤 것들이 있는가?

이 것은 종류가 아주 다양합니다.

소유권, 매매, 분양권 분쟁,재개발/재건축  등 여러가지 이유로 부동산으로  소송을 재기 할 수 있습니다.

(1) 소유권 분쟁

소유권이란 물건을 배타적으로 재배하여 사용하고 수익, 처분하고 있는 권리로서 재산권중에 가장 기본이 되는 권리 중에 하나입니다.

이 것은 물건 전반의 분쟁을 말해서, 부동산의 소유가 누군지에 대해서 소송을 하는 것을 말합니다. 

소유권 분쟁은 공동으로 소유한 자들의 공유물 분할과 관련된 분쟁이어서 서로간의 공유물을 분할하거나 처분하여 금액을 나누면 될 것 같으나 이한 협의는 사실상 진행되기가 어렵습니다. 그래서 부동산 소송을 통해 소유권 분쟁이 일어나게 됩니다.

예1) 이웃집이나 이웃집 토지 소유자와의 토지 경계와 관련된 분쟁으로, 부정확하게 측정된 토지현황 때문에 등기부등본 상의 면적과 실제 면적이 현실적으로 점유하고 있는 토지와 다른것이 분쟁이 시작되고, 주로 건물을 신축하기 위해서측량을 하면서 알게 되는 경우

예2) 여태까지 부동산의 소유가 자신의 소유로 알고 있었지만, 알고보니 자신의 소유가 아닌것으로 들어나서 그 부동산을 20년 이상 점유하고 있을때 나의 소유로 주장할수 있을지의 문제가 점유취득시효 완성이라는 법적인 주장을 할 수 있는가의 여부

(2) 매매분쟁

아마도 가장 빈번하게 발생되는 것 중의 하나가 아닐까 생각을 합니다.

부동산 매매는 당사자 한쪽이 부동산을 상대방에게 이전해 줄 것을 약정하고 그 상대방은 그 부동산매매 대금을 지급할것을 약정함으로써 성립하게되는 계약 입니다.

쉽게 말해서 어떠한 건물 혹은 토지를 상대방에게 주는데 그 상대방은 부동산 매매 대금을 지불하면 그 누군가는 그 건물이나 토지를 소유할 수가 있게되는 것입니다.

모든일이 순조롭게 진행이 되면 좋겠지만 매매계약상의 문제가 발생되어  계약이 취소 되거나 혹은 계약이 해지가 될 경우 계약 해지 사유에 대한 문제, 위약금 문제 등 이 발생 될 수가 있습니다.

또한 매매계약의 목적물인 부동산의 하자로 인해서 대금을 감축하고자 하는 문제가 발생했는데 원만히 해결이 안되는 경우,부동산을 이중으로 매매하는 경우, 부동산 중개인이 중개 과실로 인해서 손해를 보게 되는 경우 분쟁이 발생이 될 소지가 있게 됩니다.

 

(3) 분양권 분쟁

주택이나 상가에 입주할수 있는 권리를 분양권 이라고 말합니다.

주택이나 상가를 파는쪽에서는 자기의 자본을 얼마 들이지 않고 미리 선분양을 하여 입주 예정자들과  분양 계약하여 미리 돈을 받고 공사를 하고 있는것이 대부분 입니다.

분양권 의 취득, 매매, 전매에 있어서 입주와 소유권 이전 등기 까지 모두 마쳐야 하는 것이 일반적인 정상적인 절차 입니다.

하지만 이러한 것들이 제대로 이루어 지지 않게 되면 분쟁이 발생하게 됩니다.

주택이나 상가를 건설하는 건설사, 시행사 들이 정확 하지 않게 분양권을 매매하거나 또는 건설사나 시행사로부터  받을 금전을 대신하여 대물로 받은 분양권 등이 권리를 인정받을수 있는지에 대해서 소송이 발생할 수 있습니다.

(4) 명의신탁

이 경우는 부동산에 관하여 소유권 등기를 자신의 명의로 하지 않고, 다른 사람의 명의로 해놓고 신탁자와 수탁자 사이에서 공층을 거친 소유권 확인증서를 따로 만들어 놓는 경우 입니다.

명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만 대외관계나 제 3자에 대한 관계는 소유권이 수탁자에게 이전 구속됩니다. 

따라서 수탁자가 신탁자의 승낙없이는 신탁재산을 처분할때에는  제 3 취득자는 선의, 악의를 불문하고 적법하게 소유권을 취득할 수가 있습니다.

 

명의신탁의 경우에는 가능한 한 명의신탁 관계를 빨리정하는 것이 좋고 습니다.

또한 농지의 경우에는 종중 명의로의 등기가 불가능 합니다. 따라서 명의신탁을 해야하는 경우에는 총회 회의록에 명의신탁을 한다는 취지를 명확하게 기재하여 수탁자인 종원도 서명, 날인하게 해야 합니다.

또한 보상금의 배분에 관해서는 배분절차에 관해서 규약에 세밀하게 기재해서 사전에 분쟁을 방지해야 합니다.

 

(5) 재개발/재건축

이 두가지 경우는 서로 다른 법규를 근거로 하고 있기 때문에 사업방식과 절차가 크게 달라지게 됩니다. 

재개발은 주거환경이 낙후된 지역에 도로 상하수도 상의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거 환경 도시 경관을 재정비하는 사업입니다. 

재건축은 재건축 사업이 가능하도록 기준을 정해두어 건물소유주 들이 조합을 구성하여 노후주택을 헐고 새로 짓는것을 말합니다.

재개발은 공공사업의 성격을 띄고 있으며 재건축은 민간주택 사업의 성격을 띄고 있습니다.

재개발은 공공 임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월 분의 주거 대책비를 지급하고, 재건축은 당사자간의 주택 임대차 계약에 따라 개별적으로 처리 됩니다.

따라서 세입자 혹은 집주인들이 이런경우 당사자간의 문제 등이 발생되어 분쟁을 일으키는 경우가 종종 있습니다.

이 외에도 경매로 집을 낙찰 받았는데 현재 거주하고 있는 세입자가 집을 비워주지 않아 명도소송을 해야 하는 경우 등 부동산 관련 분쟁은 그 종류와 원인들을 다 헤아릴 수가 없을 정도로 많고 빈번하게 발생을 하고 있는 것이 현실 입니다.

그러나 법적인 지식을 잘 모르는 사람들은 복잡한 서류준비와 절차들을 준비하여 부동산소송을 진행하기란 현실적으로 거의 어렵다고 봅니다.

부동산소송비용은 개인이 진행을 할 경우에는 변호사를 고용해서 진행하는 것 보다 오히려 시간과 돈이 더 들어 갈 수도 있습니다.

가정의 대부분의 자산을 차지하고 있는 내집이 분쟁에 휘말리게 되면 아무것도 할 수가 없을 뿐더러 차칫 평생을 모아온 자산을 통채로 날릴 수도 있습니다.

신중하고 꼼꼼한 준비만이 내가 평생을 모아온 자산을 지킬 수 있는 최선의 방법일 것입니다.