할인현금수지분석법 순현가법 내부수익률법 등의 투자분석기법

부동산 투자분석기법에는 할인현금수지분석, 단순회수기간법, 회계적수익률법, 어림셈법, 비율분석법으로 나눌 수가 있습니다.

이중 할인현금수지분석 기법은 화계의 시간적 가치를 고려한 것으로 가장 까다로운 부동산 투자분석 기법이라 할 수가 있을 듯 합니다. 아무래도 화폐의 시간적 가치를 고려해야 하다 보니 할인율 즉 이자율을 통해서 투자된 금액에 대해서 미래에 유입될 금액의 현재가치를 계산하여 투자를 판단해야 하는 것이니까요.

골치아프게 생각하지는 말고 할인율은 은행이율, 시장이자율 이라 쉽게 생각을 하고 지금 투자한 돈이 미래에 얼마나 들어올 것이며 그 돈은 현재 금액으로 계산을 하면 얼마나 될 것이냐에 따라서 투자 판단을 하는 것이라 여기시고 이해를 해 나가시기 바랍니다.

■ 부동산투자분석 기법, 할인현금수지분석법

▷ 순현가법(NPV, Net Present Value Method)

(1) 정의

순현가법 이라고 하는 것은 장래에 유입될 것으로 예상이 되는 세후 소득의 현재가치 금액과 최초 투자금액의 차액을 비교하는 것입니다.

공식으로 나타내 보면 다음과 같습니다.

순현가(NPV) = 장래 현금유입의 현재가치 - 현금 유출(투자금액)의 현재가치

(2) 투자판단의 기준

1) 순현가에 의한 판단

투자판단의 기준은 상식적으로 당현한 것이 투자금액보다 들어 올 돈의 가치가 적으면 당연히 투자를 하지 말아야 하는 것이기에 아래 내용은 이해를 하는 수준으로 보시는 것이 좋을 듯 합니다.

순현가(NPV) ≥ 0 : 투자(O) 순현가(NPV) < 0 : 투자(X)

즉 한푼이라도 남으면 투자를 하고 남는게 없으면 투자를 하지 말나는 것이죠.

2) 수익성 지수에 의한 판단

수익성 지수 = 장래 현금유입 현재가치 / 투자금액의 현재가치

수익성 지수 ≥ 1 : 투자(O) 수익성 지수  < 1 : 투자(X)

▷ 내부수익률법(IRR, Internal Rate of Return Method)

내부수익률 법이란 투자에 대한 내부수익률과 투자자의 요구수익률을 비교하여 투자를 판단하는 것으로 투자로 발생된 현금유입의 현가와 투자금액의 현재가치가 서로 같아지게 만드는 할인율(이자율)을 내부수익률이라고 합니다.

괜히 어렵게 생각할 필요가 없이 아래 예시를 하자 보면 쉽게 이해가 되실 겁니다.

그냥 은행 이자율을 떠 올려 보셔도 됩니다.

예) 1월 1일 1만원을 은행에 예치하여 1년 후 1만 1천원을 회수하였다고 하면 내부수익률은?

10,000 + (10,000 X 내부수익률) = 11,000 내부수익률 = 10%

내부수익율을 순현가를 0으로 만들어 주는 할인율이라고 해서 생각해 보면 별가 아닌 내용이 교재등을 찾아 보면 상당히 어렵게 설명이 되어져 있더군요. 

그런데 어떠한 곳에 투자를 하고자 할 경우 투자자가 최소한으로 요청하는 수익률인 요구수익률 보다 내부수익률(이자율)이 낮다고 한다면 그런 투자 상품에는 투자를 하지 말아야 하겠죠?

그러한 사항을 아래와 같이 표현을 할 수가 있습니다.

내부수익률 ≥ 요구수익률 : 투자(O) 내부수익률  < 요구수익률 : 투자(X)

이항 할인현금수지분석 기법에 대한 사항을 살펴 보았습니다.