최유효이용의 원칙 및 이론적 근거

공인중개사의 부동산학개론 등 부동산관련 공부를 하게 되면 수시로 등장을 하게 되는 용어중의 하나가 바로 '최유효이용의 원칙'이라고 하는 단어일 것입니다. 그런데 기초가 되는 '최유효이용의 원칙'이라고 하는 단어에 대한 설명이 각종교재 등에서는 그리 쉽게 설명이 된 것들이 별로 없는 듯 합니다.

이해를 어느 정도 하면 부동산학 개론을 공부하는 동안 훨씬더 수월한데 그렇지 못한 경우가 있기에 '최유효이용의 원칙'을 이해하고 가자는 차원에서 간략하게 나마 설명을 드려 보도록 하겠습니다.

■ 최유효이용의 원칙 및 근거

▷ 이론적 근거, 땅은 물리적으로 더 이상 늘어나지 않는 부증성

우리가 밟고 있는 땅은 물리적으로는 더 이상 늘어나지 않는 부증성을 가지고 있습니다. 따라서 늘어나지 않는 땅을 어떻게 하면 잘 사용을 할 수가 있느냐를 고민하게 된다는 것이죠.

▷ 최유효이용의 원칙이란?

각종 교재등에서는 최유효이용의 원칙을 다음과 같이 설명을 하고 있습니다.

객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 보유하는 사람이 합리적이고,합법적으로 최고최선이 되게 이용하는 것을 최유효이용이라고 하고 이러한 원칙을 최유효이용의 원칙이라고 한다.

사실 위의 내용을 봐서는 쉽게 이해가 되지 않을 듯 합니다.

한가지 예를 들어 보면 금방 이해가 되실 듯 합니다.

만약 A라는 사람이 우리나라에서 땅값비싸기로 소문난 서울의 명동한복판에 200평 정도의 땅을 가지고 있는데 20평쯤만을 주거용 주택을 하나 지어서 사용을 하고 있다고 가정을 해 보겠습니다.

만약 이 땅에 상가건물을 지어서 임대업을 했다거나 혹은 장사를 했더라면 훨씬더 가치있게 활용을 했을 텐데 A라는 사람은 그 비싼 명동땅을 가치있게 사용을 하고 있지 않다는 겁니다.

최유효이용의 원칙이라는 위의 용어를 이제 다시 보시면 쉽게 이해가 되실 겁니다.

아울러 부동산 가격은 최유효이용을 한다는 가정하에 고려를 하게 된다는 것입니다.

▷ 최유효이용의 원칙의 판단기준

앞서 명동땅을 보유한 A라는 사람을 예를 들어서 설명을 했는데요.

최유효이용을 하기 위해서는 아래와 같이 몇 가지 고려를 해야 할 사항이 있습니다.

A라는 사람이 자기 땅 200평이 있다고 해서 거기다 200평을 꽉 채워서 건물을 지을 수는 없는 것이고 내 마음데로 그냥 그 좁은 땅에 건물을 한 50층가지 올려 버린다면 안되겠죠?

따라서 아래와 같은 몇가지가 최유효이용의 원칙에 대한 판단 기준이 된다는 것입니다.

① 법률적 기준：대상부동산을 특정용도로 이용하는 것이 지역지구제, 토지이용규제, 환경규제 등에 어긋나지 않는 합법적 이용이어야 한다. ② 경제적 기준：해당이용에 대한 주변 상황이나 수요측면에서 보아 가까운 장래에 경제적 타당성이 있는 합리적 이용이어야 한다. ③ 기술적 기준：대상부동산의 건축가능성 등 물리적 채택가능성이 있는 이용이어야 한다. ④ 경험적 증거：합리적, 합법적, 물리적으로 채택 가능한 여러 가지 대안적 이용 중에서 그 이용이 최고의 수익을 올릴 수 있다는 것이 경험적 자료에 의해 지지될 수 있는 이용이어야 한다.

부동산학 개론을 공부하시는 분들이라면 최유효이용의 원칙은 공부를 하는 동안에 수시로 등장을 하는 용어인 만큼 반드시 용어를 충분히 이해를 하시고 공부를 하시길 바랍니다.