부동산투자분석 현금수지 계산방법

부동산투자 분석에 있어서 현금수지를 계산하는 방법은 일반적인 회사의 결산을 통해서 매출과 영업이익을 구하는 방식과는 유사하긴 하지만 조금은 다른 방식으로 계산을 하게 됩니다.

수식을 봐서는 그리 어렵지는 않습니다만 실제 문제를 풀어보면 그리 쉽다는 느낌이 들지는 않을 겁니다. 만약 시험을 준비하는 분들이라면 상당히 여러번 반복숙달을 해 볼 필요가 있는 공식 입니다.

참고로 부동산에 있어서 현금수지라는 것의 의미는 보통 영업소득세까지 낸 순수한 이득인 세후 현금수지를 의미합니다.

■ 부동산투자분석 현금수지 계산

▷ 영업수지 계산식

단위당 예상임대료 X  임대단위 수

가능조소득 -  공실 및 불량부채 +  기타소득

유효조소득 -  영업경비

순영업소득 -  부채서비스액(저당지불액)

세전현금수지 -  영업소득세

세후 현금수지

(1) 가능조소득

가능조소득은 해당 부동산을 임대해서 벌수 있는 최대 금액을 의미 합니다. 예를 들어서 건물의 사무실이 10개라면 10개를 모두 임대했을 때 얻을 수 있는 임대료를 의미 합니다.

(2) 유효조소득

유효 조소득은 일반 회사로 생각해 보자면 실제로 들어온 현금 즉 매출을 의미하는 것으로 실제 임대를 해서 받은 금액에 자판기 수입같은 기타소득을 더한 금액을 이야기 하는 것입니다.

임대해서 받은 돈과 기타소득을 더한 금액이 유효조소득인데 공식은 좀 어렵게 되어 있네요.

(3) 순영업소득

유효조소득에 영업관리비를 제외하면 순영업소득이 되는데요.

여기에서 영업경비는 유지관리비를 의미 합니다. 유지관리비로는 재산세, 보험료, 전기료, 전화료 등이 있습니다.

(4) 세전현금수지

세전현금수지는 순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 것을 말하는데요.

부채서비스액은 은행등으로 부터 자금을 빌렸다면 이자와 원금을 상환한 금액을 의미 합니다.

(5) 세후 현금수지

세후 현금수지는 세전현금수지에서 영업소득세를 제외한 금액을 말하는데요.

세후 현금수지가 순수한 이득이라 보면 됩니다.

※ 영업소득세

과세소득액 X 세율 = 영업소득세  과세소득 = 순영업소득 + 대체충당금 - 감가상각액 - 이자지급분 과세소득 = 세전 현금수지 + 대체충당금 + 원금 상환분 - 감가상각액

▷ 관련문제(공인중개사 부동산학개론 기출 23회)

다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다. 이와 관련하여 틀린 것은?(단, 문제에서 제시한 것 외의 기타 조건은 고려하지 않음)

호당 임대료  6,000,000원 임대가능호수 40호  공실률 10% 운영비용 16,000,000원  원리금상환액 90,000,000원  융자이자 20,000,000원  감가상각액 10,000,000원  소득세율 30%

① 유효총소득은 216,000,000원이다.

② 순영업소득은 200,000,000원이다.

③ 세전현금수지는 110,000,000원이다.

④ 영업소득세는 50,000,000원이다.

⑤ 세후현금수지는 59,000,000원이다.

풀이) 이 문제는 눈치가 빠르신 분은 일단 정답은 4번 또는 5번이라는 것을 짐작하셨을 것이구요.

만약에 보기 3번까지 값을 도출해 내실 줄 아는 분들은 일단 정답은 4번이라는 것을 충분히 찾아 낼 수가 있는 문제 입니다.

문제를 구체적으로 풀어 보면 다음과 같습니다.

(1) 가능조소득 : 240,000,000원 (2) 유효조소득 : 가능조소득(240,000,000원) - 공실액 10%(24,000,000원) = 216,000,000원 (3) 순영업소득 : 유효조소득(216,000,000원) - 영업비(운영비 16,000,000원) = 200,000,000원 (4) 세전현금수지 : 순영업소득(200,000,000원) - 원리금상환액(90,000,000) = 110,000,000 (5) 영업소득세 : [순영업소득(200,000,000) + 대체충당금(0) - 융자이자(20,000,000원 - 감가상각액(10,000,000원)]X 30% = 51,000,000원 (6) 세후현금수지 : 세전현금수지(110,000,000원) - 영업소득세(51,000,000원) = 59,000,000원