부동산 중개대상물에 대한 공인중개사의 확인설명의무

주택 등 부동산을 거래를 하기 위해서 부동산 중개업소를 찾은 경우 해당 개업공인중개사가 중개대상물에 대한 확인설명의무를 제대로 이행하고 있는지를 확인해 볼 필요가 있습니다.

요즘에는 이러한 확인 설명의무를 위반하는 경우는 사실 거의 없기는 합니다.

부동산 중개하나 잘 못했다가 그로인해서 손해가 발생하게 되면 해당 개업공인중개사가 책임을 져야 하기 때문이니까요.

그렇다면 어떤 내용들을 확인 설명해야 하는 지를 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 중개대상물의 확인 설명 의무

▷ 확인설명 사항(공인중개사법 시행령 21조 1항)

1. 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 (1) 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 (2) 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 (3) 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역 (4) 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 (5) 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태 (6) 벽면 및 도배의 상태 (7) 일조·소음·진동 등 환경조건 (8) 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건 (9) 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

위와 같은 사항에 대하여 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인.설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라서 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간인 3년동안 그 사본을 보존하여야 합니다.

▷ 확인설명의 대상

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. (공인중개사법 25조)

▷ 위반시 제재

개업공인중개사가 확인.성명의무를 이행하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니하면 500만원 이하의 과태료처분을 받을 수가 있으며 확인설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 않은 경우 또는 확인설명서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우에는 6개월 이하의 업무정지 처분을 받을 수가 있습니다.

마찬가지로 중개업소에 소속된 소속공인중개사의 경우에도 확인설명서를 교부하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우 또는 확인설명서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우에는 6개월 이하의 자격정지 처분을 받을 수가 있습니다.

▷ 관련문제(공인중개사 25회 기출문제, 공인중개사법)

14. 공인중개사법령상 개업공인중개사의 중개대상물확인·설명서 작성에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때, 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 확인·설명서 사본을 5년간 보존해야 한다. ② 개업공인중개사는 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 매도의뢰인이 불응한 경우, 그 사실을 매수의뢰인에게 설명하고 중개대상물확인·설명서에 기재해야 한다. ③ 중개대상물확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 또는 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 또는 날인해야 한다. ④ 공동중개의 경우, 중개대상물확인·설명서에는 참여한 개업공인중개사(소속공인중개사 포함) 중 1인이 서명·날인하면 된다. ⑤ 중개가 완성된 후 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성하여 교부하지 아니한 것만으로도 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당한다.

풀이)

① 3년간 보존해야 한다.

② 정답

③ 중개대상물확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되 (보기에서는 또는 으로 해서 틀린 것임)

④ 공동중개의 경우, 중개대상물확인·설명서에는 참여한 개업공인중개사 모두 서명·날인하여야 함

⑤ 중개가 완성된 후 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성하여 교부하지 아니하면 업무정지 사유에 해당한다.