부동산등의 등기효력 및 기타

부동산을 구입하거나 임차를할 경우 소유권이나 임차권을 인정받기 위해서 등기라는 것을 하게 됩니다. 보통 이러한 등기를 본등기라고 하며 본등기를 하는 경우에는 물권변동의 효력을 발생시킬 수가 있습니다.

그러나 가등기와 같은 경우에는 예비등기라고 하여서 등기를 하는 당시에는 물권변동이 발생을 하지 않는 등기를 말합니다.

참고로 가등기는 간단하게 설명을 해 보자면 소유권보존을 예약해 놓는 것을 말합니다.

이거 내가 찜해 둬서 권리 실행하면 내꺼 될 수 있으니 손대지 말라고 표시해 두는 것이라 생각하시면 쉽습니다.

이번 포스팅에서 설명드릴 내용은 본등기의 효력사항 들 입니다.

■ (본) 등기효력

▷ 등기의 효력

앞서 말씀 드린바와 같이 가등기와 같은 예비등기를 제외한 본등기의 효력을 말하며 본등기는 다음과 같은 효력을 가지게 됩니다.

물권변동의 효력, 대항적 효력, 순위확정력, 점유적 효력, 권리추정력, 후등기저지력

위의 내용중에서 좀 어려워 보이는 내용이 바로 권리의 추정력이라고 하는 것입니다.

아래 등기를 통해서 설명을 드려 보자면 이 등기의 소유권에 관한 사항은 2011년 11월 28일 매매를 통해서 소유자 김갑동으로 권리가 이전이 되었고 2012년 1월 6일에는 서초세무서로 부터 압류를 당해서 결국 2012년 10월 공매를 당했다고 추정을 해 볼 수가 있습니다.

즉 등기부를 보고 일단은 해당 등기가 적법한 절차를 통해서 권리관계가 변동되었다는 것을 추정해 볼 수가 있다는 것입니다. 단 이는 학설이나 판례상으로 추정력을 인정하는 것이라는 것을 염두해 두시기 바랍니다.

참고로 가등기에서는 이러한 추정력을 인정하고 있지 않습니다. 추정력이라는 단어는 본등기에서만 떠올리시기 바랍니다.

※ 사실의 등기인 표제부

등기의 표제부 즉 부동산의 소재, 지번, 지목, 면적 등을 나타내는 표제부는 사실을 나타내는 부분이므로 추정력이라는 단어를 사용할 수가 없습니다. 등기의 표제부에 부동산의 소재, 지번, 지목, 면적등을 보고 추정을 한다? 예를 들어 우리집 등기부를 보니 소재는 강원도쯤 되고 집 크기는 30평쯤 되고? 말도 안되는 소리인거 같죠? 만약 표제부가 추정력을 갖는다면 부동산 등기가 사실상 의미가 없어지는 것이 될 테니까요.

▷ 관련문제(공인중개사 기출, 부동산 공시법 20회)

등기의 효력에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) ① 구(舊) ‘부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법’에 의한 소유권이전등기는 추정력이 인정되지 아니한다. ② 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우, 그 등기의 명의자는 그 전(前)소유자에 대해서는 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되지 않는다. ③ 상속인이 자기명의로 소유권이전등기를 하지 않고 그 부동산을 양도하여, 피상속인으로부터 직접 양수인 앞으로 소유권이전등기를 한 경우 그 등기는 효력이 없다. ④ 가등기권리자는 중복된 소유권보존등기의 말소를 청구할 권리가 있다. ⑤ 담보가등기권리자는 그 담보물에 대한 경매절차에서 그 가등기의 순위에 의하여 우선변제를 받을 수 있다.

풀이) 위 문제는 상당히 어려운 듯 보이긴 하지만 하나만 알고 있어도 정답은 쉽게 찾아 낼 수 있는 문제 였습니다. 가등기는 순위 보전에 있어서는 본등기와 같다고 보시면 됩니다.

따라서 정답은 5번이 됩니다.

이상 등기효력 등에 관해서 간락하게 살펴 보았습니다.