감정평가 3방식 원가법의 복성가격 계산방법

감정평가 3방식은 비교방식, 원가방식, 수익방식 이렇게 세가지로 나뉘어 지게 됩니다.

다시 비교방식은 거래사례비교법을 통해서 비준가격을, 원가방식은 원가법을 이용한 복성가격을 그리고 수익방식은 수익환원법을 이용한 수익가격을 산출해 내게 됩니다.

이번 포스팅에서는 감정평가 3방식 중 원가빙식으로 복성가격을 산출하는 방식에 대해서 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 감정평가 3방식 중 원가법의 복성가격 산출

건물에 대한 기준시점의 가격을 산출하기 위해서는 다음과 같은 내용들을 알아야 합니다.

1. 재조달 원가

재조달원가라고 하는 것은 감정평가 하고자 하는 대상부동산을 신축시점이 아닌 기준시점에서 새롭게 재생산 한다고 가정할 경우 소요되는 적정원가의 총액을 의미 합니다.

예를 들어 2년전 지어진 건물을 오늘 현재를 기준으로 재조달 원가를 구한다고 할 경우 오늘 각종 자재들을 조달하여 건물을 새로 지을 때 얼마가 들겠냐 하는 것입니다.

참고로 재조달 원가는 자가 건설기준이 아닌 도급건설기준 즉 공사를 누군가에 맡긴다고 가정하여 들어가는 모든 부대비용을 합한 금액을 의미 합니다.

2. 내용년수

내용연수라고 하는 것은 보통 사용할 수 있는 기간을 의미 합니다. 보통 가전제품들 같은 경우에는 물리적, 기능적 내용연수만을 고려를 하지만 부동산은 물리적, 기능적, 경제적 내용연수를 모두 고려를 하게 됩니다.

2. 잔가율

잔가율이라고 하는 것은 감정평가하고자 하는 건물의 수명이 다 해서 허물어 내고자 할 경우 그 잔존가치는 얼마나 되는 것이냐 하는 것인데요.

뭐 고철값 정도 건질 수 있을런지 모르겠으나 오히려 철거비가 더 많이 들기 때문에 건물은 수명을 다하면 잔가율은 거의 0로에 가깝지 않을까 합니다.

3. 감가수정 방식에 의한 복성가격 산출

(1) 정액법

정액법의 감가수정은 매년 일정한 비율만큼 가치가 감소를 하는 것으로 예를 들어 1억짜리 건물의 내용연수가 10년이고 10년후의 잔존가치가 0원이라고 할 경우 이 건물은 매년 1천만원씩 감가가 이루어 지는 것입니다.

※ 정액법에 의한 복성가격 계산의 쉬운 예

기준시점 재조달 원가 : 1억 내용연수 10년 10년 후 건물의 잔존가치 : 0원 경과년수 5년의 건물의 복성가격은? 재조달원가 1억 - 감가수정누적액 5천만원 = 건물의 복성가격 5천만원

위의 내용을 공식으로 나타내면 다음과 같습니다.

복성가격 = 재조달원가X [1-(1-잔가율) x 경과년수/내용연수)]

(2) 정률법에 의한 복성가격

정률법은 매년 감가 수정액이 일정 비율만큼 줄어드는 것을 의미 합니다.

얘를 들어 1억짜리 건물의 내용연수가 10년이고 10년뒤 건물의 잔존가치가 0원이라고 할 경우 매년 10%의 비율로 감가수정을 한다고 가정을 하면 아래와 같습니다.

1년차 감가수정액 : 1억 X 10% = 1천만원 건물의 잔존가치 : 1억 - 감가수정액 1천만원 = 9천만원 2년차 감가수정액 : 9천만원 X 10% = 9백만원 건물의 잔존가치 : 9천만원 - 감가수정액 9백만원 = 8천 1백만원

기타 상환기금법이라는 것도 있으나 정액법, 정률법 정도만 알고 있으면 큰 문제는 없을 것이라 여겨 집니다. 상환기금법은 현실적으로 거의 사용하지 않는 방법이니까요.

이상 감정평가 3방식중 원가법에 의한 복성가격 산출 방법을 살펴 보았습니다.