전입신고 확정일자 대항력 제대로 알고 있어야 보호받는다

요즘같은 시기에는 부동산 경기가 그리 좋지 않다 보니 은행이율이 낮다는 이유만으로 주택을 장만하기도 그렇고 그렇다고 해서 전세를 살자고 하니 전세금액도 만만치 않아서 이래저래 서민들은 주거의 문제로 인해서 고민이 많으실 듯 합니다.

3~5월은 이사가 많은 시기이기도 하다 보니 새롭게 집을 구해서 이사를 다니시는 분들이 많으실 텐데요.

그런데 안타까운 것은 상당히 많은 분들이 주택임대차보호법을 제대로 이해를 하지 못하고 있다는 것입니다.

집을 구하고 무작정 전입신고와 확정일자만 받았다고 해서 안심을 하고 이제는 다 된 것이라 마음을 놓아 버리시는 분들이 많은데요. 전입신고와 확정일자까지 다 받았다고 해도 10원도 못받고 집에서 쫓겨나게 되는 경우도 있으니 주택임대차 보호법을 제대로 이해를 해 보실 필요가 있을 듯 합니다.

■ 전입신고 확정일자 그리고 대항력 등에 관한 이해

▷ 대항력을 갖추기 위한 전입신고 무조건 보호 받는 것인가?

우선 많은 세입자 분들이 전입신고를 하면 대항력이라는 것이 생긴다고 하더라는 정도는 알고 계실 겁니다.

이 대항력이라고 하는 것은 쉽게 이야기를 해 보자면 집주인이 바뀌더라도 임대차기간과 보증금을 보호받을 수 있는 것이라 생각을 하시면 됩니다.

이러한 대항력의 요건을 갖추기 위해서는 실제로 이사를 와서 전입신고를 마치게 되면 전입신고를 한 다음날 부터 대항력이 생기게 됩니다.  그럼 이제 대항력이 생겼으니 그냥 안심해도 되는 것일까요?

천만에 말씀 입니다.

만약 여러분이 은행에 근저당이 설정된 집에 전세로 들어갔을 경우를 가정해 보겠습니다.

만약 누군가가 시세 2억짜리집에 전세를 1억 5천으로 하고 들어갔는데 그 전에 그 집에 1억원의 저당권이 설정되어져 있다고 가정을 해 보겠습니다.

전입신고만 하면 다 보호받는 줄 알고 이런 집에 이사를 갔는데 집주인이 돈을 제때 갚지를 않아서 그 집이 경매로 넘어갔고 만약 해당 주택이 경매가로 1억에 낙찰이 되었다고 가정을 해 본다면 세입자는 10원도 못받고 쫓겨나게 되는 것입니다.

즉 해당 주택에 저당권이 설정되어 있다는 것은 등기부등본만 떼어 보면 알수 있는 것인데 그런 위험을 감수하고 전세로 들어간 사람까지 주택임대차보호법으로 대항력을 인정해 주지를 않는다는 것입니다.

만약 주택임대차 보호법으로 세입자들을 무조건 다 보호해 준다고 하면 아마도 집을 담보로 해서 돈을 빌릴 수 있는 사람은 단 한사람도 없겠죠?

▷ 최우선 변제권에 대한 착각!

이번에는 세입자는 전입신고만 하면 일정금액에 대해서 무조건 1차적으로 변제를 받을 수 있다고 생각하시는 분들이 있는데요.

이 또한 큰 착각입니다.

서울지역의 2014년 1월 1일 부터는 보증금 9,500만원 이하의 세입자에 대해서만 최대 3,200만원까지 최우선 변제를 해 주게 됩니다. 그런데 주의해야 할 사항이 또 있습니다.

만약 여러분은 전세보증금 9,000만원으로 해서 2014년 1월 2일 전입신고를 마무리 했다고 한다면 적어도 3,200만원까지는 최우선 변제를 받을 것이라 생각하지만 단 한푼도 못받을 경우가 또 있습니다.

예를 들어서 은행이 해당 주택에 대해서 2013년 12월 30일 근저당설정을 했다고 하면 해당일자를 기준으로 최우선변제 보증금의 범위를 정해야 합니다.

2014년 1월 1일 이전에 서울지역의 최우선변제를 위한 보증금상한선은 7,500만원 이하였으므로 최우선 변제를 받을 수가 없게 되는 것입니다.

이상 1차적으로 전세집을 구할 경우 확실한 대항력을 갖추기 위해서는 어떤 부분들을 체크해야 할 지를 살펴 봤습니다.

▷ 확정일자에 대한 오해

확정일자라고 하는 것은 우선변제권을 확보하기 위한 것입니다.

법률용어로 설명을 하자면 채권의 물권적 성질을 갖추기 위해서 확정일자를 받아 두는 것이라고 하는 것이라 설명을 할 수가 있는데 이 말은 너무 어려우니 쉽게 설명을 드려보자면 나 이집에 얼마의 전세보증금을 내고 살고 있다고 대외적으로 공시를 하는 것입니다.

그러니 확정일자를 받은 날 뒤로 저당권을 걸고, 압류를 걸고 그러더라도 내가 먼저 보증금돌려 받고 난 다음에야 후순위의 저당권자나 압류권자들이 돈을 받아 갈 수 있다고 선포를 하는 것이라 여기시면 됩니다.

그런데 만약 나보다 먼저 누군가가 내가 전세를 구한 집에 저당권을 설정해 두고 압류를 걸어 뒀다고 한다면 내가 확정일자를 받아 뒀다고 할 지라도 집이 경매로 넘어가게 되서 청산의 절차를 거치게 되면 나보다 먼저 저당권이나 압류를 걸어 놓은 사람들 보다 후 순위로 보증금에 대한 청산을 받을 수가 있다는 뜻입니다.

따라서 아무리 확정일자를 받아 뒀다고 하더라도 순서에서 밀리게 되면 역시 10원도 못받고 살던 집에서 쫓겨나게 될 수도 있나는 것을 명심하셔야 합니다.

전입신고 확정일자가 세입자를 보호하는 만능의 수단이 아니라는 것! 따라서 집을 구할 때에는 먼저 등기부 등본을 필히 확인하시고 확실한 대항력을 갖출 수 있는지를 먼저 체크해 보시고 만약 은행으로 부터 이사가려는 집이 저당권이 설정되어 있다면 은행이 저당권을 실행했을 경우 안전한 금액이 얼마까지인가를 고려하여 집을 구하시기 바랍니다.

아무리 전세집이 없고 급하다고 해도 위험한 전세를 구해서 사느니 차라리 주택을 구입하는 것이 오히려 더 현명한 방법일 테구요.