상가건물임차인 보호를 위한 상가건물임대차보호법 제대로 알기

주택임대차보호법을 통해서 전월세를 살고 있는 임차인을 보호하는 것과 마찬가지로 상가건물임대차보호법을 통해서 상가건물을 임차한 사람을 보호를 하는 제도가 있습니다.

상가건물임대차보호법의 적용대상이 되기 위해서는 일단은 사업자 등록의 대상이 되는 상가건물에 대해서 이 법이 적용이 된다는 것을 먼저 알아 두시고 기본적으로 사업자 등록을 한 상가 건물이라고 할 지라도 무조건 임차인을 보호하는 것은 아니라는 것을 이야기 해 보도록 하겠습니다.

■ 상가건물임대차보호법 적용대상 등에 관한 이해

▷ 적용대상

앞서 언급한 바와 같이 1차적으로는 사업자등록 대상이 되는 상가건물이 적용이 되며 임대료가 아래와 같은 금액을 초과할 경우에는 적용대상이 되질 않습니다.

2014년 1월 1일 이후 기준 서울특별시 : 4억원 이하 과밀억제권역 : 3억원 이하 광역시, 김포, 안산, 용인, 광주 : 2억 4천만원 이하 그 밖의 지역 : 1억 8천만원 이하

월세도 보증금으로 환산해야 한다!

위의 내용에서 절대적으로 주의를 해야 할 사항은 상가임대인들이 100% 전세로 상가를 임대해 주는 경우는 거의 없다고 봐야 할 것입니다. 그래서 보증금 얼마에 월세 얼마 이렇게 임대를 해 주게되는데요.

월세의 경우에는 일정한 공식에 따라서 보증금으로 환산을 해서 더해줘야 합니다.

예를 들어서 서울에서 보증금 3억에 월세 150만원짜리 상가건물을 임차했다고 하면 이 경우에는 다음과 같이 보증금 총액이 환산이 되어지게 됩니다.

보증금3억 + (월세 150만원 X 100) = 4억 5천

결국 실제로는 4억5천만원의 보증금으로 상가를 임대한 것이므로 상가임대차보호법을 적용받지 못하게 됩니다.

▷ 상가임차인의 대항요건은?

대항요건 즉 새로운 소유자에게 임대기간과 권리금을 주장하기 위한 요건을 갖추기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록증을 신청하게 되면 그 다음날 부터 대항력이 생기게 됩니다.

그러나 역시 오해를 하지 말아야 할 것은 대항력이라는 것이 무조건 생기는 것이 아니라 대항요건을 갖추기 전에 해당 건물에 저당권이나 압류채권이 걸려 있는 것이 없어야 한다는 것입니다.

건물 인도받고 사업자 등록증만 내면 무조건 대항력이 생긴다라고 하는 것은 틀린 것이죠.

따라서 상가를 임차하기 전에는 건물에 저당권이나 압류가 걸린 것이 없는지를 꼼꼼하게 먼저 살펴 봐야 합니다.

▷ 보증금의 최우선변제권

보증금의 최우선변제권이라고 하는 것은 임차한 상가건물이 경매,공매 등으로 넘어가게 될 경우 일정의 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 의미 합니다.

사실 보면 거의 금액이 워낙에 작다 보니 최우선 변제를 받기는 어렵습니다.

2014년 1월 1일 이후 기준 서울특별시 : 6,500만원 이하 일때 2,200만원까지 과밀억제권역 : 5,500만원 이하 일때 1,900만원까지 광역시, 김포, 안산, 용인, 광주 : 1,300만원 이하 그 밖의 지역 : 1,000만원 이하

위금액을 보시면 지방에서 보증금 500에 월세 30짜리 코딱지만한 분식집 하나 얻어서 장사해도 최우선 변제를 받기는 어렵습니다.

▷ 계약갱신 요구권

계약의 갱신은 1년단위로 하며 최대 5년까지 갱신요구권을 임차인이 행사를 할 수가 있습니다.

단 임차인이 3기의 차임을 연체한경우에는 계약갱신을 요구할 수 가 없으니 주의하셔야 합니다. 아울러 임대건물의 대부분을 철거하거나 재건축을 하는 경우에도 계약갱신요구가 안됩니다.

따라서 임대료 저렴하다고 함부로 재개발 재건축 예정지에 상가건물 임차했다가는 낭패를 볼 수도 있다는 의미가 되는 것이구요.

상가건물임차인 보호를 위한 상가건물임대차보호법이 있기는 하지만 이 법이 만능은 아니라는 것을 꼭 염두해 두시고 상가건물을 구하시기 바랍니다.