경매권리분석 말소기준권리에 따라 삭제되는 것과 인수되는 것

부동산경매에 참여를 하기 위해서는 무엇보다도 중요한 것이 바로 권리분석이라고 하는 것입니다.

법원경매사이트를 확인해 보면 종종 시세의 반값도 안되는 경매물건들이 등장을 하고 있는데요.

경매에 대해서 전혀 모르는 사람이라고 한다면 그러한 물건을 낙찰만 받아도 대박이 날 듯 보이지만 이는 초보적인 생각이자 엄청나게 위험한 생각일 수가 있습니다.

예를 들어서 시세 10억짜리 아파트가 몇번 유찰이 되서 최저경매가가 현재 대략 5억쯤 한다고 가정을 해 보겠습니다. 이런 물건은 최저경매가가 5억이니 이런 물건 낙찰 받아서 10억에 팔면 대박이 날 것 처럼 보이지만 전혀 그렇지 않고 오히려 쪽박을 찰 수도 있다는 것을 권리분석을 통해서 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 경매권리분석 말소기준권리에 따라 삭제되는 권리와 인수되는 권리

▷ 말소기준권리

말소기준권리라고 하는 것은 부동산 등기부상에 하나의 기준권리를 정하고 그 이후에 설정된 등기는 경매로 낙찰이 되면 이후여하를 불문하고 무조적 삭제를 해 버리는 것을 말합니다.

말소기준권리는 저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시등기가 말소기준 권리에 해당이 되는 것입니다.

예를 들어서 어떤 부동산의 등기에 다음과 같은 권리가 설정이 되어져 있을 경우 말소기준 등기가 2015. 2. 1에 설정된 저당권이므로 아래와 같이 설정된 부동산이 경매로 낙찰이 되면 말소기준권리인 저당권이 설정된 날짜 즉 2015. 2.1 이후로 설정된 각종 용익물권들은 모조리 삭제가 되어져 머린다는 것입니다.

2015.1.1 전세권등기 2015.2.1 저당권 2015.3.1 가압류

따라서 위와 같은 경우라면 경매낙찰시 2015. 1. 1에 설정된 전세권만 제외하고 모두 삭제가 되어져 버립니다.그런데 문제는 이와 같이 경매로 나온 물건의 시세는 10억인데 전세권설정금액이 대략 7억쯤 한다고 가정을 할 경우 어떻게 될까요? 이물건은 경매낙찰자가 전세권을 떠 안고 낙찰을 받아야 하므로 3억 이하로 경매에서 낙찰을 받아야 그나마 손해는 안보게 됩니다.

그래서 시세 10억짜리 집의 경매가가 반값도 안되게 나오는 경우가 벌어지게 되는 것이구요.

▷ 인수되는 권리

유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 말소기준권리와 상관없이 항상인수가 되는 권리 입니다.

또한 가등기중에서도 채권이 아닌 소유권보존을 목적으로 한 가등기는 인수가 되는 권리 입니다.

실전경매에서는 이보다도 훨씬더 많은 부분들을 체크해 봐야 하는데요. 이번 포스팅에서는 가장 기본이 되는 것이라 할 수 있는 권리분석의 기초적인 수순을 한번 살펴 보았습니다.