부동산 시장의 기능과 특성

부동산 시장이라고 하는 것은 일반적인 시장과는 다른 특수한 형태를 띄고 있는 시장으로 부동산의 특성인 부증성, 부동성 등에 의해서 다양한 특성과 기능들이 나타나게 되는데요.

이러한 부동산 시장은 어떤 기능을 가지고 있고 부동산 시장은 어떤 특성을 가지고 있는 지를 간략히 살펴 보도록 하겠습니다. 공인중개사 부동산학 개론에서 종종 등장을 하는 내용이니 관련 자격증을 공부하시는 분들은 참고하시기 바랍니다.

부동산 특히 토지의 특성인 부증성, 부동성, 연속성, 개별성, 인접성, 용도의 다양성 등을 떠올리시면서 이해를 해야 부동산 시장의 기능과 특성을 보다 빠르게 이해를 하실 수가 있으실 겁니다.

■ 부동산 시장의 기능, 부동산 시장의 특성

▷ 부동산시장의 기능

1. 공간 및 자원배분의 기능

부동산 시장은 부동산이라고 하는 자원의 배분의 기능 및 부동산 공간에 대한 배분의 기능을 가지고 있습니다.

2. 물물교환 기능

물물교환 기능은 부동산시장 특별한 기능으로 교환은 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 기타 소유권과 임대차 등의 권리의 교환이 이루어 지는 기능을 가지고 있습니다.

3. 가격의 창조와 파괴 기능

부동산은 일물일가의 법칙이 배제가 되며 동일한 부동산이라도 거래 시마다 가격이 새로 창조되고 파괴가 됩니다.

4. 정보제공 기능

부동산 투자자, 건축업자, 개발업자, 임대업자, 공인중개사, 감정평가사 등 부동산 시장은 시장 참가자들에게 신호를 주어 부동산시장의 계속적인 운용과 안정을 유지하게 합니다.

5. 양과 질의 조정 기능

부동산은 부증성으로 인해서 양과 질의 조정이 가능하다는 것에 대한 의미가 이해가 안될 수도 있겠으나 토지의 형질변경, 건물의 용도변경을 통해서 부동산의 질을 조정하고, 용적률의 변화, 공유수면 매립등을 통해서 경제적 공급량을 조정을 할 수가 있습니다.

6. 토지이용을 결정하는 기능

부동산 시장에서는 이미 용도가 지정이 된 토지라고 하더라도 그 용도범위 내에서 이용경쟁이 일어나게 되고 경쟁참여자들은 그 용도범위 내의 최유효이용의 방법을 고안하여 이용방법을 결정을 하게 됩니다.

▷ 부동산 시장의 특성

1. 국지성(지역성)  - 위치적 고정성 2. 수요.공급조절의 곤란성  - 토지의 부증성으로 인한 물리적 공급의 완전비탄력성으로 인해 수요의 변화에 따른 공급을 조절하기 어려움 3. 거래의 비공개성 4. 상품의 비표준화성  - 부동산 시장은 일물일가의 법칙이 적용되지 않는 시장 5. 시장의 비조직성  - 일반 상품의 경우, 공장, 도매, 소매 식의 유통구조가 있으나 부동산 시장은 그러한 유통구조가 아닌 당사자 간의 직거래 또는 공인중개사 등을 통한 중개로 거래가 형성이 됨 6. 공법, 사법상 과다한 법적제한 7. 자금의 유용성 8. 매매기간의 장기성